第一次買法拍屋的經驗和詳細流程

文章有點長喔,請耐心看囉^^

其實看法拍屋已經一兩個月了,

第一次找到中和樓下是警察局,郵局的大樓(因為我是作網拍的,看到郵局真是大喜呀!)
缺點是其中有一間房間有租約,只有部分點交,那時候有上來po文詢問大家意見,大家都叫我新手別碰有租約的,於是我放棄了。

過了幾個禮拜,又看到一個在永和福和橋下右轉不到100m的舊公寓4F,
樓下隔壁是賣雞排的,附近有7-11還有2間國中,過個橋就是公館了,生活機能非常好,
但禮拜五才看到這個物件,下禮拜一就拍賣了,根本來不及辦信貸,保證金不夠的還跟我爸媽及我男友的爸媽借錢,

代墊的部分是看了論壇上的文章找了聯邦及板信,2家銀行態度都非常好,都說這個物件很多人詢問代墊,還有同事想買的,
(由此我已知這個物件應該很搶手了)問我是要自住還是投資,自住的話標500萬一定中,投資的話就要標低一點,
聯邦還說可以由行員陪同去法院標,因為我男友有薪轉3萬多+勞保,信用卡都是全額付清無欠款,
保人是他爸爸有不動產,所以代墊沒問題,但代墊只能拍定價7成,剩下1成要自己出—>這就沒辦法了,因為沒有多餘的錢了….

於是我改打去板信問,一樣條件他們說可以拍定價8成,要我一得標就要馬上跟他們連絡,不然會來不及7天內辦好,
不過問了我想要以多少價錢標,我很老實的說大約450-460吧,(底價是435.2)
(後來禮拜日上課老師說絕對不要跟代墊說要標多少,因為他們也會有人想標,就露餡了,他們只要多標1塊就贏你了!)
這個重點是我上這堂課得到最大的收穫,以後我再也不會透露了!

再來談談勘查的過程:
首先,因為想知道同一批建築的內部格局,我在網路上找到2間要賣的.1間要租的,
先打給要賣的仲介,結果一間已賣掉,一間屋主格成套房出租不賣了,
禮拜六去看要出租的那間,剛裝潢好,25坪要租2萬,我去看過,格局方正,不是長條型的,很多窗戶,裝潢還滿不錯的,
看完我就直接到想買的物件對面先看一下,車停路邊坐在機車上假裝在講電話,赫然發現我旁邊也有個中年男子一直看著那個物件,
手拿紙筆不知道在寫些啥,我想也是想買的人吧,

之後我把車停好,剛好看到公寓的鐵門沒關,我就上樓去看看,一個人超緊張的,
在3F遇到一個老先生,跟他打個招呼,我直接問他認不認識4F的住戶,沒想到他回我,是隔壁的要法拍,不是我們這棟的啦,
臉上馬上三條線原來我走錯樓梯了,太緊張沒注意門牌就上樓了,於是趕緊下樓,在樓下雞排店點了個蘿蔔糕+雞塊,
跟買雞排的客人哈拉一下,問他有沒有聽說這附近有發生問題的凶宅,
他說這附近都很平靜,雖然他不認識那物件的住戶,但跟我說法拍雖然很便宜,但會有糾紛,叫我要小心等等的叮嚀,一個很好的大姊^^

因為雞排店的店員小弟臉色很難看,逕做自己的事,連點東西都要客人自己填單,
看起來就不是老板,更不可能是屋主,應該只是工讀生,我就沒問他了,轉而問隔壁的冰榔攤小姐(物件正樓下的),對她笑一下,開門進去買一罐飲料,
誠懇地跟她表明自己是在附近租房子的,因為聽說樓上4樓有法拍屋要賣,想請教他認不認識住戶,跟她聊天的結果發現:屋子沒有發生過事情,
債務人一年多-兩年前才搬來,屋子有重新裝潢過(但不知道裝潢程度如何)->對前幾年要自住或出租的我而言加分^^
一家老小都住在裡面,她還問我是不是被標到就要馬上搬,因為她覺得他們沒有要搬家的感覺,本來還滿有錢的,不知道為什麼被法拍,
這陣子有很多人來問她,有些是仲介,有些是要自住的,果然很搶手呀,

再來談談申請建物謄本:那幾天想上網申請電子謄本,在hinet線上刷卡買了100元的點數卡,但卻遇上台北縣資料庫有問題無法申請,
整個六日都沒辦法,只好禮拜一早上到土城地政小而能申請,剛好聽到另一位要申請的小姐說要建物謄本及平面圖,
(那時候以為是像網路上賣房子的都有的室內格局平面圖,我就說我也要平面圖)辦公的小姐跟我說那個只是個大概,
沒甚麼用啦,但我還是申請了,想說至少可以看到長寬吧,因為沒有記下建號,直接給他地址,於是花了60元,得到1頁謄本+2頁建物測量結果圖,
從謄本得知債務人是欠新加坡的銀行錢,
抵押擔保債權總金額816萬,(這點我不太清楚,是指抵押物有這個價值嗎?還是它可能只是其中一個抵押物?煩請知道的人教我一下吧^^)
從建物測量結果圖果然只能看到整個邊界及陽台的長寬,是約正方形的沒錯,不是長條形的,

再來談談法拍過程,因為看到有人分享說要買2份投標書,一份寫高一點,一份寫低一點,到法拍現場觀望後再決定要投哪一份,
於是我先去法院說要買2份投標書,1份10元,因為我男友下午要回公司上班,我要當代理人,還問他委託書是自己拿白紙寫就好還是要一定格式?
他說投標書裡就有委託書了,再去銀行買本行支票,這是我們第一次帶存摺去銀行辦事,之前都是用提款卡在ATM領錢.存錢的,
因為我男友的印鑑弄丟了,雖然錢都存進他戶頭了,但領不出來辦不成支票,帶去的印章銀行行員說跟原來的印鑑太像的,
形狀都是正方形字體都是正楷的,要我們換一顆圓形或是別的字體的,於是我們又去附近刻一個篆體的印章,順路去公司辦勞保卡或在職證明,
結果只有勞保卡可以馬上辦好,回到銀行跟行員說要買本行支票,不要禁背的,受款人寫我男友的名字,下午到了法院才在支票背面蓋章,就是一張合格的背書支票了!

寫好2份投標書帶到板院民事執行處,老實說我嚇到了,怎麼這麼多人啊!!
人山人海,各式各樣的人都有,其中不少法拍常客,互相都認識的,還有銀行業務遞名片給我,剛好也是聯邦及板信的,
那天有40個物件要拍,根本沒辦法知道要標永和這個物件的有幾個,於是我直接放棄原本已寫好的462萬那份,
當場到旁邊隱密處偷偷在另一份寫了471萬,投到投標箱裡,比底標價高了35.8萬,
(我之前查了那區塊舊公寓3.4.5樓的最低成交價是一坪17 萬,34坪市價大約583萬)這是我們可以接受的最高價了,
因為整理不知道要花多少錢,跟債務人協商也不知道還要花多少搬家費,(雖然有強制點交,但聽過許多案例都是要花幾萬-幾十萬的搬家費)
自住幾年後轉賣還要有利潤,所以決定471萬,等了10幾分鐘,終於到了開標時刻,有2份投標書是停拍的物件,
被叫出來拿回去,我好不容易擠到最前面,很快就唱到永和這個物件,只唸出最高標589萬9千9百元,(這樣怎麼知道第二高標是多少咧??)
現場一片譁然,都跟市價差不多了,大家七嘴八舌的說怎麼會這麼高,是寫錯了嗎?是要寫489.99的吧!
還被台上的人制止,稍安勿躁,叫沒得標的人趕快出去不要影響其他物件開標,於是我就先走出去外面等,心想自己真是好笑,還花那麼多精神想投標金額,
在那幾十萬間掙扎,大概20幾分鐘後開標結束,才蓋章領回投標書及保證金,把支票存到我的帳戶,
本想直接匯款還錢給我爸媽,沒想到要兩個工作天支票的錢才能動用,

題外話,後來我查之前中和那個物件的成交價是678.2萬,底標價是461萬,
是怎樣!中永和的物件都要衝過二拍接近一拍的價錢才能買到嗎

心得:
這一次投標經歷了很多個"第一次"的實戰,第一次勘查物件、第一次申請謄本、第一次開支票、第一次投標…等等都是第一次,
很感謝論壇上的文章分享,從論壇上的文章得到很多知識,但一切都比不上實戰,大家一定要自己跑過一遍才能實際體會,

雖然我是新手,大部分時間都是爬文,才上過一次課,
(本來想說上課休息時間可以跟老師或前輩討論這個物件,因為隔天就要拍賣了,
但太害羞了,也沒甚麼休息時間,大家也很忙要拍攝627的總部開幕暨新書發表會的影片,就沒問了)
還不太能了解為什麼大家都這麼熱血,為什麼都這麼挺 Trump老師,為什麼Trump老師會願意把他所知的一切毫無保留的教給大家,
甚至還要出書教人,難道不怕愈多人知道房地產操作後會有更多競爭的敵人??也不清楚團隊一起投資賺錢的詳細內容,
大家熱血到讓人在不了解之前會覺得會不會又是一種直銷或是投資詐騙,(因為大學剛畢業時參加過電信節費的直銷,雖說產品真的很好,
但最後是被最上面帶頭的人捲款而逃,當初說的信託都是假的,刷卡付清48000<我跟我男友兩個人共9萬6>後打了二個月的電話後就結束了,
我妹更慘,才打了一個月電話,電話不能打了,刷卡分期付款的錢還要繳清,還因為不繳錢被強制停卡上法院)
(後來還參加亞力山大健身,兩個人也是共花了12萬買6年的會籍,運動一個月後亞力山大就倒閉了…)但是考慮過後,還是拉我男友一起報名了課程,
還是直接轉帳無法信用卡刷卡的呢^^雖然對團隊還有很多疑問,但我相信,透過接下來的上課及活動,一定會更了解團隊及Trump老師,
因此花了2個小時寫了這篇文章,把我的第一次買法拍的經驗在此分享,
提供給更多比我還新的新手參考,

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